Автор Мила Светлова 
Когда речь заходит о покупке земельного участка, особенно если вы планируете строить на нём жильё, категория земель становится одним из ключевых факторов. Ведь на некоторых территориях возведение домов для постоянного проживания может быть запрещено. В России большая часть земель относится к лесному фонду, где капитальное строительство запрещено, в отличие от земель населённых пунктов. В этой статье мы подробно разберём, какие категории земельных участков существуют, как их распознать и как можно изменить их статус.
Что представляют собой категории земель?
Категория земель — это классификация земельного участка, основанная на его назначении. На одних участках строительство жилых домов разрешено, в то время как на других это невозможно. Информация о категории земли фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Это деление земель, закреплённое законодательством, представляет собой целевое зонирование территории всей страны.
Согласно законодательству, земли делятся на семь категорий:
- Земли сельскохозяйственного назначения
- Земли населённых пунктов
- Земли промышленности
- Земли особо охраняемых территорий
- Земли лесного фонда
- Земли водного фонда
- Земли запаса
Выбор категории земли зависит от её предполагаемого использования. Например, на сельскохозяйственных землях разрешено как разведение животных, так и выращивание различных культур.
Целевое назначение земли включает множество факторов, влияющих на её использование и эксплуатацию. Это могут быть биологические, экологические, охранные характеристики и другие факторы. Если на данной территории проживают представители коренных народов или этнических групп, государство может установить особый режим пользования.
Если собственник решает использовать свою землю для определённых нужд, ему необходимо изменить вид разрешённого использования (ВРИ). Например, можно преобразовать участок в земли для ведения фермерского хозяйства, что позволит построить дом и другие необходимые сооружения для ведения фермерства. Но об этом мы поговорим чуть позже — давайте сначала рассмотрим каждую категорию более подробно.
Земли сельскохозяйственного назначения
Эта категория земель предназначена для выращивания различных сельскохозяйственных культур и включает в себя разнообразные участки: пашни, сенокосы, многолетние насаждения и места для рыболовства. Кроме того, сюда входят дороги, мелиоративные системы, коммуникации и здания, необходимые для переработки сельскохозяйственной продукции.
Как правило, эти земли находятся за пределами населенных пунктов и могут принадлежать как государству, так и частным лицам, включая юридических. Наиболее часто их используют крестьянские и фермерские хозяйства, а также научные и коммерческие организации.
Земли населённых пунктов
Эта категория земель служит для строительства жилья и развития городских территорий. Она подразделяется на жилые, рекреационные и производственные зоны, где могут возводиться как малоэтажные, так и высотные здания в соответствии с градостроительным планом.
На землях населённых пунктов также создаются инженерные и транспортные сети, а также располагаются экономические сектора, обеспечивающие жизнедеятельность местных жителей.
Земли промышленности
Земли промышленности охватывают широкий спектр назначений. На таких участках размещаются фабрики, заводы и другие производственные объекты. К этой категории также относятся земли для энергетических и транспортных предприятий, включая железные дороги. Здесь также находится инфраструктура для связи, телевидения, радио, информатики и даже земли для космической деятельности, включая космодромы и объекты обороны.
Земли особо охраняемых территорий и объектов
Эта категория включает в себя разнообразные земли, включая национальные парки и заповедники. На таких землях обычно запрещено строительство, однако возможно размещение курортов и санаториев, поскольку они могут обладать лечебными свойствами, такими как уникальные грязи или воды. В эту же категорию входят природоохранные территории, где хозяйственная деятельность возможна, но находится под строгим контролем из-за ценности местных ресурсов. Рекреационные земли, нацеленные на развитие туризма и спорта, также относятся сюда, и любая другая деятельность здесь вне закона.
На землях историко-культурного назначения располагаются памятники, места традиционных промыслов и кладбища. Изменение назначения этих земель запрещено.
Земли лесного фонда
Эти участки заняты лесами или предназначены для их создания. К этой категории также относятся дороги между лесными насаждениями. На землях лесного фонда запрещено строить капитальные жилые здания, однако благоустройство природной зоны и возведение капитальных объектов возможно.
Земли водного фонда
Эта категория охватывает не только площади, занятые водами или прибрежные зоны, но и территории с гидротехническими сооружениями, такими как гидроэлектростанции, которые расположены на землях водного фонда.
Земли запаса
Эти земли в настоящее время не используются и находятся в резерве для будущего проектирования, как на уровне государственной, так и муниципальной собственности. Их использование возможно только как переход в другую категорию.
При планировании использования земли обязательно учитывайте её категорию — это залог успешного проекта!
Как изменить категорию земельного участка
Изменение категории земельного участка — это процесс, который может быть инициирован как собственником, так и любым заинтересованным лицом. Однако следует учитывать, что не во всех случаях это возможно, особенно когда речь идет о территориях, находящихся под особой защитой.
Процедура изменения категории
Процесс изменения категории включает несколько этапов. В первую очередь необходимо подготовить заявку в учреждение, ответственное за участок, например, в земельный комитет при районной администрации. В заявлении следует указать данные о земельном участке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и информацию о лице, инициирующем изменение. В некоторых случаях может потребоваться заключение экспертной комиссии, касающееся экологических последствий.
После подачи заявки ведомству предоставляется три месяца на изучение возможности смены категории. В течение этого времени проводятся исследования, направленные на оценку возможных последствий для всех заинтересованных сторон, а также на уточнение экологических и экономических аспектов. Если решение будет положительным, заявитель получит акт с разрешением в течение двух недель.
Виды использования земель (ВРИ)
Помимо категорий, земельные участки подразделяются на виды использования, которые предоставляют более точные указания по их эксплуатации. В рамках одной категории может существовать несколько видов разрешённого использования. Например, на земельных участках сельскохозяйственного назначения возможно создание садового некоммерческого товарищества (СНТ) с разрешением на строительство дачных домов, однако капитальные коттеджи здесь возводить запрещено.
Основные виды использования:
- Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС): Предназначено для строительства жилых домов, обычно располагается в населённых пунктах. На таком участке можно оформить собственность и прописку.
- Личное подсобное хозяйство (ЛПХ): Используется для производства и переработки сельскохозяйственной продукции исключительно для личного пользования. Важно, что собственник не планирует извлекать финансовую выгоду.
- Дачное некоммерческое партнёрство (ДНП): Допускает возведение исключительно дачных строений, в которые нельзя прописываться. Если участок находится в границах населённого пункта, может действовать так называемая «дачная амнистия», которая даёт право на приватизацию аналогично ИЖС.
- Садовое некоммерческое товарищество (СНТ): Предполагает деятельность садоводов, обычно располагается за пределами населённых пунктов. В таких местах запрещено строительство капитальных объектов, что делает права собственности ограниченными.
Важно всегда учитывать как категорию, так и вид использования земли, чтобы избежать проблем с законом и обеспечить правильное ведение бизнеса или строительство!
Ольга Васина