Что такое землеустроительные работы: межевание

Землеустроительные работы – это возможность официально зафиксировать точные границы вашей земли. Данная процедура поможет избежать споров с владельцами соседних территорий, например, из-за некорректно установленного ограждения. Землеустройство можно проводить как для новых земельных наделов, так и для тех, которые уже давно находятся в собственности.

Давайте разберемся, является ли эта процедура обязательной, кто и как ее осуществляет, какие документы потребуются и сколько это будет стоить.

Что такое землеустроительные работы

Землеустроительные работы – это процесс определения границ земельного участка, установления его формы и вычисления площади. Координаты точек, определяющих границы, устанавливаются с использованием специализированного оборудования – спутникового геодезического прибора. Он принимает сигнал со спутника и по времени прохождения вычисляет расстояние до каждой поворотной точки, после чего специалист создает контур участка на плане местности.

После завершения замеров границ земельного участка, специалист оформляет полученные данные в письменном виде, то есть юридически закрепляет границы участка.

По итогам процедуры оформляется документ – межевой план, в котором указывается следующая информация:

• Цель проведения работ.
• Информация о заказчике и исполнителе.
• Имеющиеся документы на землю.
• Привязка к местности (система координат, геодезическая сеть, опорные пункты).
• Наименование прибора, используемого для связи со спутником.
• Информация о постройках на участке.
• Метод определения границ и возможная погрешность.
• Полученные координаты и площадь.
• Информация о соседних земельных участках.
• Акт согласования границ с соседями.
• Схемы расположения участка и прилегающих территорий.
• План участка.

Содержание межевого плана регулируется статьей 22 Федерального закона № 218-ФЗ. Как правило, это документ объемом около 20 прошитых страниц, заверенный печатью инженера, проводившего землеустроительные работы.

Для чего необходимо землеустройство территории

Определение границ земельного участка (межевание) обычно проводится в следующих ситуациях:

1. Земля не зарегистрирована в кадастре. При этом срок владения участком не имеет значения – на учет можно поставить как новый надел в садовом товариществе, так и деревенский дом, в котором жили поколениями, но без оформления документов. Если участок подпадает под действие дачной амнистии, то его можно поставить на кадастровый учет в упрощенном порядке, не требующем проведения землеустроительных работ.
2. Необходимо объединить несколько участков в один или, наоборот, разделить существующий (эта процедура также называется разделом). Например, когда земля перешла к двум наследникам, которые не планируют ни продавать ее, ни использовать совместно.
3. Границы участка являются причиной разногласий с соседями. Определение границ территории полезно как для мирного урегулирования вопроса, так и при обращении в судебные органы.
4. Землю планируется продать. С февраля 2024 года Росреестр больше не регистрирует сделки с участками, границы которых не установлены, то есть по которым не проводилось землеустройство.
5. Земля приобретается в ипотеку. Банки редко одобряют кредиты на участки без четких границ.
6. На участке планируется строительство. Согласно тому же закону, с февраля 2024 года зарегистрировать и ввести в эксплуатацию дом или капитальное строение на незарегистрированном участке будет невозможно.

Иногда возникает необходимость в повторном определении границ. Чаще всего это связано с тем, что первоначальные работы проводились давно, когда у специалистов было недостаточно опыта, что привело к ошибкам в определении координат.

Обязательно ли проводить землеустроительные работы

Согласно действующему законодательству, собственника нельзя принудить к проведению землеустроительных работ. Постановка на регистрационный учет регулируется Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.2015, и данный закон не содержит подобных требований. Однако, согласно новым правилам, совершение сделок или ввод в эксплуатацию построенного дома на участке без установленных границ запрещены.

Кто проводит землеустроительные работы

Определение границ – ключевой этап процедуры, который реализуется с использованием специализированного оборудования, требующего точной настройки и синхронизации со спутником. Данный вид работ предполагает наличие специфических знаний, поэтому его выполнение возможно только после прохождения соответствующей подготовки.

Законодательство строго определяет, кто имеет право заниматься межеванием земельных наделов – это должен быть специалист, внесенный в реестр кадастровых инженеров. Для вступления в эту саморегулируемую организацию необходимо получить профильное образование, пройти стажировку и успешно сдать квалификационный экзамен.

Этапы межевания земельного участка

Процедура межевания не отличается быстротой – от момента обращения к эксперту до получения межевого плана может пройти от двух до четырех недель. Однако, непосредственное участие собственника потребуется всего несколько раз: при выборе специалиста, заключении соглашения, проведении замеров и получении готового плана.

Выбор кадастрового инженера: важные аспекты

Правильный выбор специалиста – залог успешного проведения процедуры без необходимости ее повторения из-за ошибок в определении координат.

Как найти квалифицированного специалиста:

• Посетите веб-сайт Росреестра.
• Перейдите в раздел «Сервисы», затем выберите пункт «Реестр кадастровых инженеров».
• Выберите необходимый регион и перейдите на карту: здесь будут указаны специалисты, работающие в выбранном городе.

На что обратить внимание при выборе инженера:

• Убедитесь, что напротив фамилии нет отметки «Исключен».
• На веб-сайте Росреестра доступна система рейтингов кадастровых инженеров. В настоящее время оцениваются специалисты Москвы и Московской области, но вскоре будут доступны и другие регионы. Рейтинги находятся в разделе «Открытая служба»: выберите раздел «Статистика и аналитика», нужный регион и кликните справа на строку «Рейтинг кадастровых инженеров». В полученном файле обратите внимание на число решений об осуществлении учета (колонка I – чем их больше, тем опытнее инженер) и на количество отказов и реестровых ошибок (колонки L и N – в идеале должно быть указано 0).
• Жители регионов при выборе могут ориентироваться на оценку каждого специалиста – она находится в его карточке слева, там же можно посмотреть критерии получения баллов.

Подготовка необходимой документации

После выбора инженера свяжитесь с ним для уточнения перечня необходимых документов. Для проведения межевания собственнику могут потребоваться:

• Паспорт.
• Заявление на межевание.
• Доверенность, если заявление подает другое лицо.
• Документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, свидетельство о праве на наследство, постановление администрации о выделении участка и т.п.).
• Копия генерального плана местности – можно получить в управлении градостроительства и архитектуры, оформление бесплатное и занимает до 10 дней.
• Выписка из ЕГРН (ранее требовался кадастровый паспорт) – можно получить в МФЦ, через «Госуслуги» или на портале Росреестра.
• Кадастровый план территории – также можно заказать в виде расширенной выписки из ЕГРН.
• Технический паспорт на строения.
• Подтверждение принадлежности земли к определенной категории (земли сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, лесного фонда и т.п.).
• Справки о наличии или отсутствии коммуникаций на участке.

При необходимости сбор недостающих документов можно поручить кадастровому инженеру, оформив доверенность у нотариуса.

При подписании договора убедитесь, что в нем указаны:

• Суть оказываемой услуги – уточнение границ, раздел участка, постановка на кадастровый учет и т.п.
• Реальный срок оказания услуги. Продолжительность межевания земельного участка зависит от множества факторов. Иногда в договорах встречаются сроки до 300 дней.
• Обязательства сторон.
• Стоимость работ и порядок оплаты. Цена зависит от различных факторов, включая регион и сложность работ.

Для экономии времени и средств на посещение нотариуса, включите в договор пункт, разрешающий специалисту подавать документы в Росреестр без доверенности.

Законодательство позволяет осуществлять определенные действия с землей, если вы занимаетесь:

• Определением точных границ;
• Разделением, выделением или объединением земельных участков;
• Снятием земельного участка с кадастрового учета;
• Постановкой на учет объекта, для которого нет необходимости в разрешении на строительство или вводе в эксплуатацию.

Подготовка к проведению замеров

Рекомендуется согласовать с кадастровым инженером время проведения работ и обсудить все детали. В простых ситуациях, когда границы участка проходят по муниципальным землям, личный приезд на замеры может не потребоваться.

Однако, если граница является причиной разногласий с соседями или соседние участки не были размежеваны, ваше присутствие на замерах, а также уведомление соседей о ваших намерениях, становится обязательным.

Уведомление соседей необходимо произвести не позднее, чем за 30 дней до начала работ, одним из следующих способов:

1. Вручить уведомление лично в руки с получением подписи.
2. Отправить заказным письмом с уведомлением о вручении.
3. Опубликовать объявление в местной газете, если установить местонахождение соседей не представляется возможным или заказное письмо вернулось с отметкой о невозможности вручения.

Варианты развития событий

Далее возможны три сценария:

• Согласие соседей с установленными границами: в этом случае проблем не возникает, и обе стороны подписывают акт согласования.
• Невозможность согласования границ: кадастровый инженер передает информацию в орган регистрации, и процесс приостанавливается. В этом случае потребуется обращение в суд, и границы будут установлены на основании судебного решения.
• Отсутствие реакции со стороны соседей: если уведомление было отправлено, но соседи не явились, проводится предварительное межевание, и соседи уведомляются повторно. Если они по-прежнему не реагируют, граница считается согласованной в соответствии с ч. 3 ст. 40 № 221-ФЗ. В этом случае к межевому плану прилагается подтверждение отправки уведомлений.

Проведение работ на местности

Кадастровый инженер обходит участок по периметру со специальным оборудованием, которое связывается со спутником в поворотных точках. Продолжительность межевания зависит от площади участка и его характеристик. Для стандартного участка в 6-10 соток работа обычно занимает не более получаса. Замеры участка большого размера, сложной формы или с естественными препятствиями (оврагами, ручьями, лесом, болотистой местностью) могут занять несколько часов.

Получение межевого плана и подача документов на регистрацию

В течение срока, указанного в договоре, кадастровый инженер свяжется с владельцем участка и пригласит его для получения межевого плана в двух экземплярах.

Один экземпляр плана остается у владельца, а второй необходимо предоставить в МФЦ для внесения результатов замеров в базу кадастра, постановки земли на учет и регистрации права собственности (при необходимости). Помимо плана, необходимо иметь при себе паспорт и документы, подтверждающие право собственности на участок.

Возможность бесплатного межевания

Межевание границ земельного участка за счет государства возможно в следующих случаях:

• При создании нового микрорайона, когда администрация заказывает межевание квартала целиком.
• Для льготных категорий граждан в рамках региональных программ поддержки.

Проверка результатов межевания

Для проверки можно заказать расширенную выписку из ЕГРН на портале «Госуслуги» и проверить наличие новых сведений. Координаты точек указаны в последнем разделе. Обновление данных в базе Росреестра после подачи документов обычно занимает не более 10 дней – это время необходимо специалистам для проверки результатов измерений.

Преимущества и недостатки межевания

Иногда межевание проводится для уверенности и спокойствия, даже если землю не планируется продавать, дарить или строить на ней что-либо, и нет конфликтов с соседями, но есть желание иметь все документы в порядке.

Преимущества межевания

• Готовность к сделке: даже если в данный момент вы не планируете продавать участок, обстоятельства могут измениться. Наличие межевого плана ускорит процесс продажи и сделает участок более привлекательным для покупателей.
• Четкость во взаимоотношениях с владельцами соседних участков: кадастровый инженер запросит подписи соседей в актах согласования границ.

После удостоверения подписью, иски относительно границ будут приниматься исключительно в судебном порядке.

Перспектива безвозмездного расширения территории. Присоединение земли может быть осуществлено за счет «бесхозной» муниципальной территории – допускается увеличение до 10% от площади вашего надела. В случае, когда муниципальная земля граничит с вашим участком и соседними, приоритет в ее получении имеет тот, кто первым осуществит межевание.

Недостатки установления границ земельного участка

• Продолжительность. В законодательстве не регламентирован период, необходимый для межевания земельного участка. Как правило, процесс занимает от 10 до 20 дней, а предельный срок указывается в соглашении – к примеру, на портале «Госуслуги» он обозначен как 30 дней.
• Финансовые затраты. Цена услуги не регулируется законом, она определяется на основе сметы и зависит от:

1. региона;
2. типа надела (определение границ участка сложной конфигурации обойдется дороже прямоугольного из-за большего количества измерений и сложности вычислений);
3. вида работ (формирование нового участка, разделение земли, уточнение границ, корректировка ошибки предыдущего измерения и т. п.);
4. целевого назначения земель;
5. наличия необходимой документации;
6. тарифов организации;
7. других факторов.

К примеру, в регионах стоимость межевого плана варьируется от 6000 до 20 000 рублей, а в Москве цены начинаются от 10 000 рублей.

Установление границ территории проводится для юридического закрепления координат надела в базе кадастра. Это поможет при разногласиях с соседями, облегчит продажу земли и предоставит возможность немного увеличить участок, если он граничит с муниципальной землей.

Измерения на местности занимают от получаса до нескольких часов, но межевой план можно получить только через 2–4 недели.

Межеванием земельных участков занимаются кадастровые инженеры – перед заключением соглашения рекомендуется проверить репутацию специалиста, чтобы избежать ошибок и отказов от кадастра.