Вся правда о том, насколько просто купить земельный участок у государства. Обещания экспертов и реальность.

Введение

Последнее время появилось множество блогеров — земельных юристов и кадастровых инженеров, которые выкладывают на своих каналах «Пошаговые инструкции» о том, как купить земельный участок у государства по кадастровой стоимости или ниже.  

Мы с уважением относимся к профессионалам своего дела и понимаем их желание поделиться своим экспертным опытом с подписчиками. Однако не всё так просто, как кажется, и совсем не факт, что этот способ приобретения земельного участка подходит всем.

Да, государство сейчас максимально открывает информацию и предоставляет всем желающим возможность приобрести землю для своих нужд.

Но так ли просто простому человеку найти, а тем более приобрести участок по кадастровой (читай «низкой») стоимости, как это описывают уважаемые эксперты телеграм-каналов?

Действительно ли может простой гражданин прочитать инструкцию и по ней, самостоятельно, не прибегая к помощи специалистов, осуществить весь цикл до конца? Или, всё-таки это уловка экспертов, чтобы собрать клиентов на свои услуги?

Давайте разбираться

Первое, что надо отметить, — несмотря на то, что в стране огромное количество свободной земли, не все участки подходят для строительства дома или дачи. (А ведь именно эти участки наиболее вожделенны для тех, кто планирует прочитать инструкцию и купить земельный участок по кадастровой, продать по рыночной или построить дом, сэкономив на участке благодаря низкой/кадастровой стоимости.)

Государство упорядочило земли по категориям, которые правильно было бы назвать предназначением этих земель. И это самое предназначение земель, как родимое пятно, незыблемо.

Если этого не понять, то можно попасть впросак и через короткое время пожалеть о покупке, а то и попасть под изъятие вашего участка.

Категории – предназначение земель тоже, как матрёшка, заключает в себе массу видов и подвидов, которые иногда полностью меняют предназначение земли почти на противоположное.

Например, возьмём категорию земель сельскохозяйственного назначения. Казалось бы, всё здесь ясно и понятно. Всё, да не всё.

Если копнуть глубже, то окажется, что земли сельхоз назначения делятся на СХ-1, СХ-2, СХ-3, СХ-4. Где только на СХ-1 (зона сельскохозяйственных угодий) нельзя строить, а можно только сеять, косить и пасти скот. А на остальных СХ — можно, но есть нюансы:

• На СХ-4 и на СХ-3, предназначенных для огородничества и сельхозпроизводства соответственно, строить жилой дом можно, только если вы предприниматель и используете участок по назначению, и дом ваш может быть не более 500 м2, не выше 3 этажей и не более 0,25% от размера вашего участка.
• Зона, предназначенная для садоводства и дачного хозяйства (СХ-2), строить дачу можно.
• А вот на СХ-1 (пашни, сенокосы и угодья) вроде бы категорически нельзя, но… можно, если земля не входит в реестр особо ценных земель и если вы фермер, и если вы используете её по назначению, и если на плане написано СХ-1 с регламентом СХ-3.

Всё еще думаете, что это просто?

Но и это еще не всё.

При подборе участка нужно учитывать виды разрешенного использования (ВРИ) – это расширяющая надстройка на категории. Она указывает на то, что разрешено, что условно разрешено, что дополнительно разрешено делать с вашим участком. Конечно, их можно изменить, но только в части условных разрешений, но это дорого, долго и не факт, что вы это сможете сделать.

Конечно, на публичной кадастровой карте вы можете увидеть много информации, но её недостаточно для того, чтобы найти свободное пятно земли, определить его категорию и виды разрешенного использования (ВРИ), поставить на карте «колышки» и пойти выкупать новоиспеченный участок у администрации.

Если вы пройдете этот этап и нарисуете план вашего участка с помощью кадастрового инженера или сами, как советуют телеграм-эксперты, напишете и отправите в администрацию предварительное заявление, то дальше ваш любовно очерченный участок вывешивается на торговую площадку, где у всех на виду ожидает 20 – 30 дней подряд, а не появятся ли ещё желающие его купить и посоревноваться с вами в цене за обладание этим, по правде говоря, пока еще муниципальным участком.

Это мы еще ничего не рассказали про сами торги, с необходимостью регистрации и получения крипто-ключа, внесением 20%, а иногда и больше кадастровой стоимости, с повышением ставок и возможностью роста цены выше рыночной; с возможностью попасть в реестр недобросовестных покупателей сроком на 2 года, если вдруг вы не сможете в срок выкупить ваш участок.

А еще не знаете о том, что тг-эксперты и другие специалисты земельного бизнеса вполне себе мониторят новые интересные участки, появившиеся на площадках торгов, и участвуют в нескольких торгах сразу с большими материальными ресурсами на руках.

Мы акцентировали ваше внимание лишь на нескольких «порогах», на которых вы можете споткнуться и больно ударить свой кошелёк на пути к дешёвому земельному участку.

Что же делать, скажете вы, — не участвовать, не покупать, не пытаться?

Покупать, участвовать обязательно, но не глотать «волшебные таблетки» от экспертов, а внимательно во всем разобраться и начинать с простого. Ведь кадастровик и земельный юрист — это профессия, такая же как швея или повар и парой инструкций, даже самых подробных, они не сделают из подписчиков профессионалов.

Например, вы можете просто посмотреть опцию «Земля для стройки» в вашем регионе, возможно этого будет достаточно, чтобы приобрести участок.

Наша подробная, сложносочиненная статья о том, как купить/арендовать у государства земельный участок, вам в помощь. Считайте её стартом для самостоятельного изучения вопроса, а не инструкцией.

Совет: если вы ищете участок для себя, то не гнушайтесь обращаться к кадастровикам, не тем, что ведут каналы, а сертифицированным специалистам, зарегистрированным на сайте Росреестра.

Если вы хотите построить бизнес на земле, то вникайте сами во все особенности и только после этого пробуйте покупать, арендовать земельные участки у государства.

Приятного прочтения!

Содержание:

• Как купить/арендовать земельный участок у государства. Основы
• Плюсы и минусы
• Что нужно знать об участках, приобретаемых у государства?
• Категории
• ВРИ (виды разрешенного использования)
• Как найти земельный участок для покупки у государства
• Как купить образованный участок
• Как купить необозначенный участок
• Где искать ПЗЗ и карту
• Как составить схему земельного участка на кадастровом плане территории
• Подача заявления на предварительное согласование предоставления земельного участка в местную администрацию с приложением схемы
• Ожидание публикации извещения на сайте администрации и на ГИС Торги
• Как проводятся торги
• Подводные камни торгов
• Как провести межевание
• Выкупная стоимость земельного участка из муниципальной собственности
• Выкупная стоимость земельного участка на торгах
• Список регионов со ставками по выкупу земли
• Как купить земельный участок у государства, без торгов
• Законодательство, регулирующее вопросы приобретения земельных участков
• Заключение

Как купить/арендовать земельный участок у государства. Основы

Любой гражданин имеет право получить земельный участок из муниципальной собственности в аренду или в собственность. Процедура является непростой и занимает достаточно много времени.

Но зачем покупать землю у государства? В этом есть свои плюсы и минусы.

Плюсы и минусы

Плюсы:

Во-первых, это выгодно: в некоторых регионах стоимость выкупа земельного участка обойдется всего 3–15% от его кадастровой стоимости.
Во-вторых, необязательно быть льготником. Земельный участок у государства может приобрести любой гражданин, и этот способ доступен неограниченное количество раз.
В-третьих, это относительно просто, если разобраться во всех нюансах, хотя и намного сложней и дольше, чем купить участок в коттеджном посёлке или у собственника.

Но есть и минусы:

Первый минус – это торги

Это процедура, которая устраивается после того, как вы подали заявление и подготовили все документы на участок. На торгах после того, как вы сделали всю работу по подготовке участка к торгам, о которой скажем ниже, может появиться другой претендент или даже несколько и перекупить лот по более высокой цене.

Второй минус (необязательно, что он будет) – это земля в «полях»

Для сравнения, приобретая земельный участок в коттеджном или дачном поселке по, безусловно, более высокой цене, вы получаете общую инфраструктуру (дороги, подведенное к участку электричество, иногда газ и водопровод, вывоз мусора и охрану). Участок вне таких образований может оказаться «пятном» в поле, без благ цивилизации, и в конечном итоге вы сами понесете затраты на обустройство инфраструктуры, что в разы дороже, чем коллективная инфраструктура.

Нюансы и лайфхаки

• Существуют возможности приобретения земельного участка у государства без торгов. Такие участки иногда выставляет администрация муниципалитета. Их стоимость может составлять 3,15, 100% кадастровой стоимости, но не может её превышать.
• Можно отложить выкуп участка и взять его в аренду с последующим выкупом земельного участка по цене от 3 до 15% кадастровой стоимости, но для этого нужно построить и зарегистрировать жилой дом на этом участке. Выкуп участка под капитальным домом возможен через 3 года аренды.
• Можно принять участие в торгах и выкупить лот, который нашел и подготовил кто-то другой, что сокращает сроки и расходы на подготовку к процедуре, однако выкуп на торгах может существенно превысить кадастровую стоимость участка, если 2 и более претендентов на этот участок конкурируют друг с другом на торгах.

Выводы:

Купить или арендовать у государства участок по кадастровой цене или ниже можно. Это чаще всего выгодно, но нужно разбираться в нюансах.

Что нужно знать об участках, приобретаемых у государства?

Надо понимать, что не вся свободная земля в РФ образована в земельные участки с кадастровыми номерами и границами. Есть и земли, которые никогда не использовались и соответственно, если вы выберете такую землю, то выделение её в участок ляжет на вас.

По закону вся земля, которая не занята, принадлежит государству. Но её можно купить. 
Если земля уже занята, то её тоже можно арендовать или купить, но процедура будет существенно отличаться.

Земельные участки бывают:

Использование по назначению

Вся земля в стране подразделяется на:

1. Категории – указывают назначение земель
2. ВРИ – видам разрешенного использования
   

При выборе участка для покупки, важно, чтобы назначение земли и использование (Категория и ВРИ) совпали с тем, как вы будете его использовать. Нарушение этих основ карается по закону, вплоть до изъятия участка. Поэтому, вникаем в тонкости. Это действительно важно.

Категории

Всего в России существует 7 категорий земель.

Из этих семи категорий для для строительства жилых домов и дач подходят только 2:

Остальные 5 категорий не используются для жилищного или дачного строительства. Даём их для сведения, это:

Данные о категории земель также можно посмотреть в выписке из ЕГРН, Карте зонирования и в ПЗЗ (Правилах землепользования и застройки), которые издаёт и утверждает администрация местного муниципалитета. Об этом расскажем ниже.

Выводы:

Если вашей целью является приобретение у государства земельного участка под строительство любого жилья, то ориентироваться нужно на 2 категории: сельскохозяйственные земли и земли населённых пунктов.

Но это только первый уровень. Чтобы выбрать правильный участок, нужно разобраться и в уровне втором.

ВРИ (виды разрешенного использования)

Несмотря на то, что свободной земли в РФ очень много и хватит всем желающим, государство упорядочивает её использование. Ведь мы не хотим, чтобы в городах пасли скот, а в деревнях стояли заводы по переработке мусора.

Поэтому интересующие нас 2 категории земель (земли сельскохозяйственного назначения и земли населённых пунктов) ограничены по видам разрешенного использования (ВРИ).

Смена ВРИ возможна, но не всегда и это дорогая и хлопотная процедура. Поэтому, лучше выбирайте участок, который соответствуем вашим целям по категории и ВРИ.

Вот ВРИ, которые подходят для строительства жилья:

• Для ИЖС (для индивидуального жилищного строительства) можно построить дом высотой до трёх этажей и хозяйственные постройки на участке.
  • Категория «Земли населенных пунктов»

• Для ЛПХ (для ведения личного подсобного хозяйства), помимо возведения дома, допускается содержание животных.
  • Категория «Земли сельскохозяйственного назначения»

• Для блокированной жилой застройки. В условиях плотной городской застройки, где преобладают многоквартирные дома, можно встретить блокированную жилую застройку. Она часто встречается в гостиничных комплексах и коттеджных посёлках в черте города. В таких районах разрешено строить здания, разделённые на отдельные секции, например, таунхаусы.
  • Категория «Земли населенных пунктов»

• Для огородничества. Подходит для организации сада, выращивания растений не для коммерческого использования.
  • Категория «Земли сельскохозяйственного назначения»

• Для садоводства — участки, предназначенные для выращивания плодовых и ягодных культур, а также для коммерческих целей, с возможностью строительства жилого дома.
  • Категория «Земли сельскохозяйственного назначения»

Существует большее количество ВРИ, с ними можно ознакомиться в классификаторе.

ВРИ также делятся на 3 класса:

Выводы:

При подборе участка надо обращать внимание на основной ВРИ и условно разрешенные и соизмерять их с теми целями, которые вы ставите перед собой при покупке участка.

Как найти земельный участок для покупки у государства

На публичной кадастровой карте Росреестра.

Здесь можно просматривать участки или искать их по кадастровым номерам. Кликнув на участок, вы сможете увидеть его площадь, кадастровую стоимость, точный адрес и форму собственности.

Если вы нашли участок на карте, то он образован

Как купить образованный участок

Образованных участков для строительства меньше, чем свободных земель, и они не всегда соответствуют индивидуальным потребностям, таким как вид использования, подъездные пути, размер и т. д. Однако процедура выкупа образованных участков проще, чем участков, не обозначенных на карте.

Образованные государственные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, легко найти на карте, если нажать на кнопку «Стройка».

И если вы нашли подходящий участок, то следующий шаги, это:

• Подать заявление на предварительное согласование предоставления земельного участка из состава земель, находящегося в собственности муниципального образования — местной администрации.
• После этого участок выставляют на аукцион: если никто не заявился на торги в течение 30 дней, то его забирает по начальной стоимости единственный участник — то есть заявитель.
• Заключить договор аренды или купли-продажи.

Если участок не обозначен на карте, то его надо образовать

Как купить не обозначенный участок

Если участок не имеет кадастрового номера и границ, то это свидетельствует об отсутствии у него собственника. В таком случае необходимо провести процедуру образования участка.

И здесь уже не обойтись только публичной кадастровой картой, вам потребуется ПЗЗ (Правила землепользования и застройки) и карта градостроительного зонирования данного муниципалитета, чтобы посмотреть на ней категорию и ВРИ участка земли, который вам предстоит образовать самостоятельно.

Найти ПЗЗ и карту градостроительного зонирования можно на сайте администрации района, где вы планируете приобрести участок, в разделе «документы».

Так же можно скачать эти документы на сайте ФГИС ТП. Не удивляйтесь, если на этом портале вы не найдете нужные документы. В 2025 году портал обновляется и продолжает совершенствоваться.

На сайте ФГИС ТП нажмите на кнопку меню «Документы».

• В открывшемся окне выберите все карты зонирования и ПЗЗ.
• Скачайте все документы.
• Прочитайте ПЗЗ в части земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов, чтобы понять какие ВРИ разрешены на интересующей вас территории.
• Затем откройте карту зонирования и найдите на ней территорию, где вы хотите выделить участок.

Вот так выглядит карта городского зонирования.

Как составить схему земельного участка на кадастровом плане территории

Составить схему земельного участка на кадастровом плане территории необходимо для определения границ участка и его расположения относительно других объектов. Скорее всего, вам придется обратиться к кадастровому инженеру. Стоимость услуги составляет 3–10 тысяч рублей.

Однако, если вы продвинутый пользователь ПК, то можете составить этот план и сами, например, в геодезической программе «Арго».

Пример готовой схемы земельного участка, которую приняла администрация. Источник: torgi.gov.ru

И если вы справились и у вас на руках готовая схема вашего участка, то пора переходить к следующему этапу.

Подача заявления на предварительное согласование предоставления земельного участка в местную администрацию с приложением схемы

Заявление можно подать лично в администрации или по электронной почте (в этом случае документ должен быть подписан электронной подписью), но проще всего отправить заявление через Госуслуги. Срок рассмотрения заявления составляет 30 дней. С 2025 года 20 дней.

После рассмотрения администрация может отказать в предоставлении участка, если в заявлении или схеме есть ошибки или участок находится в лесопарковой зоне.

Если всё в порядке, администрация выставляет извещение о продаже или аренде участка.

Ожидание публикации извещения на сайте администрации и на ГИС Торги

• Публикация извещения не означает, что участок выставлен на торги, это лишь начало процедуры сбора участников.
• Администрация должна предупредить других потенциальных покупателей о продаже участка.
• Извещение действует в течение 30 (20 с 2025 года) дней. Если за это время никто не заявится на участок, то торгов не будет и земля перейдёт заявителю.
• После этого администрация выдаёт согласие на предварительное согласование предоставления земельного участка. Срок действия согласия составляет два года.

О торгах подробнее

Покупка участка на торгах не всегда выгодна, все зависит от количества участников.

Как провести межевание

Нужно пригласить специалиста, чтобы избежать ошибок и не начинать процедуру повторно. Найти специалиста можно на сайте Росреестра.

Как найти квалифицированного специалиста:

1. Зайти на сайт Росреестра.
2. Перейти в раздел «Сервисы», в пункт «Реестр кадастровых инженеров».
3. Выбрать необходимый регион и перейти на карту: здесь будут указаны специалисты, которые работают в искомом городе.

Выкупная стоимость земельного участка из муниципальной собственности

В каждом регионе действуют свои правила выкупа земли в собственность. Цена выкупа определяется как процент от кадастровой стоимости, которую можно найти на публичной кадастровой карте. Для этого нужно ввести кадастровый номер участка.

Процент выкупа от кадастровой стоимости указан в постановлениях конкретного региона. Например, на сайте Министерства по управлению государственным имуществом или в интернете по запросу «Порядок определения цены земельных участков, находящихся в государственной или неразграниченной собственности в *области» (* — нужный регион).

Выкупная стоимость земельного участка на торгах

Невозможно точно определить, сколько будет стоить земельный участок на торгах. Администрация сама решает, сколько он будет стоить, обычно ориентируясь на рыночную ситуацию.

Также стоит помнить, что участники аукциона могут повышать ставки, особенно если участок востребован. В такой ситуации цена может вырасти от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов рублей.

Вот список регионов со ставками по выкупу земли: 

Как купить земельный участок у государства, без торгов

Иногда можно выкупить землю у государства без торгов — подать заявление в администрацию о намерении выкупить участок. Если есть основания, администрация заключит договор купли-продажи.

Самые частые случаи выкупа без торгов:

• Через предварительное согласование. Для участков под ИЖС, ЛПХ или садоводства. Муниципалитет публикует извещение о намерении провести аукцион, и если за 30 дней никто не откликается, участок предлагают выкупить первому заявителю по установленной цене (15—100% кадастровой стоимости).

• Через аренду. После трех лет аренды можно выкупить сельхоз землю у государства. Условия выкупа прописывают в договоре аренды.

• Через строительство здания на ранее арендованном участке. Собственник дома может выкупить участок под домом: у него есть преимущественное право.

Цена выкупа земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, может быть невысокой и осуществляться без проведения торгов.

В каждом регионе действуют свои ставки выкупа, но чаще всего они составляют 3% от кадастровой стоимости земельного участка.

Сведения о стоимости выкупа можно найти на сайтах региона или при поиске запроса «Порядок определения цены земельных участков, находящихся в государственной или неразграниченной собственности в области» (указать нужный регион).

Самый простой способ купить участок у государства без торгов, это сначала взять его в аренду. Срок аренды может варьироваться от 29 до 50 лет. Выкупить земельный участок можно через 3 года по цене от 3 до 15% от кадастровой стоимости, если на нём уже построен жилой дом.

• Построенный дом должен соответствовать стандартам жилых помещений: иметь фундамент, высоту потолков не менее 2,5 метров и быть подключённым к коммуникациям: горячему и холодному водоснабжению, электричеству и отоплению.

• Также важно, чтобы вид разрешённого использования земельного участка позволял строительство жилого дома. Подходящие виды использования включают индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство в населённых пунктах или садоводство для собственных нужд.

Законодательство, регулирующее вопросы приобретения земельных участков

Порядок выкупа земельных участков, находящихся в собственности государства, муниципалитетов и не имеющих определённого владельца, описан в нескольких статьях Земельного кодекса Российской Федерации:

 статья 39.3 ЗК РФ — продажа участков на торгах и без них;
 статья 39.17 ЗК РФ — предоставление участков без торгов;
 статья 39.18 ЗК РФ — процедура согласования предоставления участка;
 статья 39.20 ЗК РФ — выкуп участка из-под здания;
 статья 39.16 ЗК РФ — основания для отказа в предоставлении участка без торгов.

Подпункт 10 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ устанавливает, что любой гражданин имеет право выкупить земельный участок из государственной собственности в собственность за плату.

Согласно тексту закона, земельные участки для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта, а также участки для садоводства и огородничества для собственных нужд могут быть выкуплены без торгов, если другие претенденты не подали заявки.

Кроме того, в статье перечислены ещё семь оснований для выкупа участка без торгов, например, если участок находится в аренде, является частью садоводческого некоммерческого товарищества и закреплён за заявителем, или если на участке расположено здание, принадлежащее заявителю. Во всех остальных случаях проведение аукциона обязательно.

Заключение

Сложно или просто приобрести земельный участок у государства — судите сами.

На наш взгляд, сам процесс приобретения не сложен, когда речь идет об уже образованных участках. Но они, за редким исключением, не особенно выгодны для покупки, поскольку продаются на торгах, где их цена может непредсказуемо взлететь.

Сложно другое: разобраться в особенностях образования новых участков, их узаконивании и приобретении. Но именно они, эти новые участки, вызывают наибольший интерес, поскольку их цена и условия приобретения привлекательны.

Лукавят ли блогеры-эксперты, когда делятся своими «пошаговыми инструкциями», чтобы получить клиентов на консультации, или нет, ясно одно, что без специалиста не стоит входить в такую непростую сферу, как покупка земельных участков у государства. Вы всё равно обращаетесь за консультацией к тому же эксперту, на которого подписаны. Разница лишь в том, что у подписчиков, следующих этим инструкциям, сохраняется иллюзия, что они всё делают сами. Это просто маркетинг.

Профессий много. Свои блоги ведут психологи, строители, учителя и ухогорлоносы. И да, какие-то самые общие навыки и понятия, следя за их советами, получить можно. И это полезно, чтоб пусть поверхностно, но разобраться в вопросе. Но это не значит, что вы можете стать на их место. Но вы можете лучше узнать специалиста, которого хотите нанять для решения того или иного вопроса.